Облик городских районов в России меняется с каждым десятилетием. В советское время типовые районы выглядели однообразно, но решали острую проблему обеспечения людей отдельным жильем. В 1990-е годы, когда начал формироваться рынок недвижимости, у покупателей появился выбор. В начале 2000-х это привело к появлению разнообразного жилья, но без оглядки на общую городскую застройку.

Сегодня жилье перестает быть только квадратными метрами, на первое место выходит жилая среда в целом. Но для ее формирования требуются стандарты, которые и разрабатываются на государственном уровне. О будущем облике городов разработчики новых стандартов рассказали на сессии «Современное жилье» на Российском инвестиционном форуме в Сочи. Как менялись принципы застройки и каким может стать жилье для россиян — в проекте «РБК-Недвижимости».

Жилые кварталы в России в 1990-е годы.

В 1990-е годы новостройки выглядели просто и незатейливо – стройиндустрия пока не могла предложить необходимых строительных и облицовочных материалов для воплощения более интересных решений. Спасали действующие заводы по производству кирпича: новостройки того времени, как правило, были красно- или белокирпичными.

В 1948 году Совмин СССР ввел запрет на строительство домов по индивидуальным проектам. С 1960-х до 1990-х годов все жилищное строительство в стране основывалось на промышленном домостроении. Именно тогда начали строить районы пяти- и девятиэтажных серийных панельных домов. Все изменилось в начале 1990-х, когда появились первые частные застройщики, которые предложили новые форматы жилья. Спрос на квартиры вырос, но выбор у покупателей был невелик. Это позволяло застройщикам быстро развиваться и зарабатывать — хороших конкурентных предложений на рынке не хватало.

В российских городах в основном достраивались дома, начатые еще в советское время. Как правило, это были типовые здания с ограниченным набором планировок. Чуть позже стали появляться монолитно-кирпичные и монолитно-панельные объекты от частных компаний.

Благоустройство прилегающих к новостройкам территорий практически не отличалось от позднесоветского. Во дворах по-прежнему проектировали детские площадки с железными горками и лестницами, устанавливали конструкции для сушки белья и выбивания ковров, которыми почти никто не пользовался. Отводилось небольшое количество парковочных мест, однако жителям их уже не хватало.

Жилые кварталы в России в 2000-е годы и сегодня.

Новостройки вырастали на незастроенных участках между домами и на пятнах, запланированных в советское время под соцобъекты, а в буферных зонах, отделяющих жилую застройку от автодорог, возводились торговые и офисные центры

2000-е годы — время подъема строительного рынка и серьезных изменений облика городов. Рынок новостроек стал объемнее, получил дифференциацию по качеству и цене квартир, возникли различные сегменты жилья (эконом, бизнес, элитный). В те годы в крупных городах полным ходом шла точечная застройка — девелоперы осваивали любые свободные территории в существующих жилых районах.

Недостаточные площади участков и стремление к высоким прибылям вынуждали девелоперов увеличивать этажность домов. В результате стали появляться как отдельно стоящие высотки, так и целые конгломераты новостроек высотой до 25 этажей. Спрос на жилье рос, и приоритетом застройщиков была быстрая прибыль от использования территории.

Нулевые годы также можно назвать временем свободных планировок — застройщики продавали квартиры без внутренних перегородок, будущие жильцы самостоятельно придумывали конфигурации своего жилья. В домах, построенных в то время, до сих пор встречаются квартиры с весьма затейливыми планировками.

Какой архитекторы видят современную жилую застройку в России.

Разработкой стандартов занимаются Минстрой России и АИЖК совместно с КБ Стрелка. Стандарты легли в основу техзадания для архитектурного конкурса типовых проектов массовой застройки, запущенного осенью 2017 года.

Жилая среда, сформированная в советское и постсоветское время, уже не отвечает запросам современного горожанина. Она хуже адаптируется к новым реалиям: росту городского населения и транспорта, увеличению количества дорог и необходимых социальных объектов. Российские власти задумались об изменении существующих градостроительных норм (СНиПов и СанПиНов). Минстрой и АИЖК сейчас разрабатывают новые стандарты жилой застройки.

Например, разработчики предлагают создать три модели жилой застройки. Малоэтажная предполагает строительство небольших частных домов, таунхаусов и малоквартирных домов поближе к природе. По среднеэтажной модели кварталы жилой застройки будут возводиться в пешеходной доступности от торговых, социальных объектов и рекреационных зон. Третья модель городской среды — центральная — подразумевает жизнь в самом центре городской активности. Все модели разработаны на основе анализа различных сценариев жизни горожанина.

Во все три модели заложено ограничение высотности жилых домов: один - три этажа для пригородной малоэтажной среды, пять - восемь этажей для городских кварталов и пять - девять (максимум 18 этажей для архитектурных доминант) - для центров городской активности.

О причинах и необходимости введения новых стандартов жилья.

Объемы жилья при снижении этажности жилых домов не уменьшатся, уверены разработчики стандартов. «Параллельно с разработкой стандартов отменяем нормативы, которые заставляют девелоперов строить высотные дома далеко друг от друга, — рассказала директор проектов КБ Стрелка Екатерина Малеева. — Сейчас на территории всей страны действуют нормы, предусматривающие большое количество отступов от объектов на территории застройки. Из-за них строить дома практически негде — пятна застройки не получается. И девелоперы выжимают объемы за счет этажности. Мы хотим сократить эти отступы ради среднеэтажной застройки, которая для жителей гораздо комфортнее».

Еще один из предметов обсуждения — сокращение общего количества однокомнатных квартир в новом жилье до 40% (сейчас их больше 50%), что позволит разнообразить планировки квартир с бо́льшим количеством комнат. Стандартную высоту потолков в домах предполагается увеличить до 280 см (сейчас — 240–250 см).

Доля социальной и коммерческой инфраструктуры в общей застройке по новым стандартам может вырасти в среднем на 10–20%. Если раньше минимум социальной и коммерческой недвижимости рассчитывался на микрорайон (30–60 га), то, согласно новым стандартам, за единицу измерения принят квартал (0,6–4 га), на который должно приходиться определенное количество инфраструктуры.

Члены жюри конкурса архитектурных концепций стандартного жилья и жилой застройки согласны, что некоторые строительные нормы и правила устарели и нуждаются в пересмотре.

Требует переосмысления, например, такая норма, как длительность инсоляции квартир: нужно ли это, в какой степени, для каких видов жилья, говорят эксперты. «Сегодня можно делать застройку большой плотности и при этом выдерживать два с половиной часа инсоляции, — рассказал член жюри, архитектор, член союза немецких архитекторов (BDA) Сергей Чобан. — Сейчас сложно создать замкнутый квартал, замкнутый двор, потому что в углах этого двора не будет требуемой инсоляции квартир. И сделать это можно лишь в том случае, если критически посмотреть на инсоляцию — не за счет качества жилья, но за счет обоснования, нужна ли здесь эта инсоляция вообще. В Германии требований по инсоляции нет, но есть требования по освещенности жилья и нормативные расстояния от дома до дома».

Что думают эксперты о новых стандартах жилья в России.

МИХАИЛ МЕНЬ
министр строительства и ЖКХ Российской Федерации

Термин «жилье экономического класса» безнадежно устарел, и сегодня мы разрабатываем новые параметры стандартного жилья. Стандарты, которые используются сейчас, были приняты еще при Советском Союзе и уже не отвечают современным требованиям. Хотя некоторые типовые панельные серии домов вполне подлежат модификации и могут использоваться. Но надо двигаться дальше, и нам нужны комплексные стандартные решения - в первую очередь, удобные для людей. Например, уже понятно, что в современных стандартных домах необходимо делать вход в подъезд на уровне земли – это правильно, современно и не создает никаких проблем для маломобильных групп населения. Также должны быть прописаны стандарты для установки кондиционеров – для них должны быть предусмотрены места, чтобы они не портили красивые фасады. Опираясь на новые стандарты, застройщики смогут строить современное жилье, которое, безусловно, будет востребовано. Потому что устаревшее, некачественное жилье уже никто не хочет покупать даже за более-менее лояльную цену. Сегодня люди выбирают современные проекты.

АЛЕКСАНДР ПЛУТНИК
генеральный директор АИЖК

В российских городах растут объемы жилищного строительства, но мы хотим, чтобы жилье строилось по новым принципам. Стандартное жилье обязательно должно быть качественным. Кварталы должны быть разнообразными, со смешанным использованием земельных участков, многофункциональной застройкой внутри. Сегодня проекты с развитой средой, удобными спортивными площадками, возможностями для досуга гораздо лучше покупают. Соответственно, застройщики таких проектов быстрее возмещают вложенные инвестиции и переходят к новым проектам, к освоению новых территорий. Важно, что это происходит на фоне роста объемов ипотеки и снижения процентной ставки по кредитам – повышается доступность жилья и качественной среды для населения. И строительные компании, которые будут реагировать на изменяющиеся требования потребителей, станут лидерами рынка стандартного массового жилья.

ЕЛЕНА ЕРЕМЕНКО
член жюри конкурса, директор по продукту компании «Брусника»

Девелоперам ничто не мешает делать качественное жилье в России прямо сегодня. Первейшая задача государства — создание непротиворечивых нормативов и новых стандартов хорошего качества. Следующая — формирование прозрачных критериев, проверяющих добросовестность участников отрасли, которая даст возможность рынку для саморегуляции. Далее необходимо поощрение инвестиций в создание новых материалов и современных производств, развитие зеленых питомников, поддержка прогрессивных градостроительных решений.

Спрос медленно, но меняется, и это создает конкурентную среду и заставляет девелоперов развивать свой продукт. И кое-что уже происходит: в крупных городах (Екатеринбург, Новосибирск) появляются большие проекты с современными градостроительными концепциями, дворами без машин, новым типом благоустройства и интересными планировочными решениями. Но рынок еще в начале пути. Пока в планировании ассортимента девелопер руководствуется прежде всего планами продаж. А покупатель уже имеет практику жизни в новостройках, и для него на первое место встает разнообразие. Каждый человек — особенный, и он хочет, чтобы квартира отражала его вкус и предпочтения. Поэтому нужно проектировать разнообразие и индивидуальность. Таким образом у человека появляется выбор.

ХЕЛЛЕ ЮУЛ ЛАРСЕН
член жюри конкурса, датский архитектор, директор бюро JUUL|FOST Architects

— Доступное жилье, которое мы строим в Дании, разнообразно по моделям, оно очень качественное, но всегда простое по дизайну. В квартирах большие окна, маленькие кухни, одна функциональная зона перетекает в другую. Думаю, наши архитектурные планы более гибкие и открытые для людей, которые въезжают в эти дома, чем российские. Я знаю, что в России существуют строгие правила относительно жилой застройки, но сейчас идет очень важное большое обсуждение, формулирование новых стандартов для того, чтобы новое жилье соответствовало потребностям людей завтрашнего дня.

Стандарты комплексного развития территорий.

Стандарты, которые разрабатывает АИЖК совместно с Минстроем РФ и КБ Стрелка, будут рассчитаны на комплексное развитие городов. Они предполагают высокую плотность застройки, увеличение роли общественного транспорта, смешанное функциональное использование территорий и зданий, широкий выбор типов жилой застройки для различных групп населения.

Обсуждаемые разработчиками стандарты требования легли в основу технического задания конкурса концепций формирования качественной жилой среды. Участникам были предложены те же три модели: малоэтажная, среднеэтажная и центральная.

Разнообразие жилых кварталов за счет комбинирования предложенных моделей позволит выбрать будущим жителям среду, соответствующую их образу жизни, считают организаторы конкурса.

В январе жюри выбрало шорт-лист из 20 финалистов, в который вошли архитектурные бюро из России, Нидерландов, Литвы, Словении, Колумбии, Македонии, Италии и Бразилии. Победители конкурса станут известны в апреле этого года.